As novas regras para o aluguel de imóveis, que passaram a vigorar no dia 25 de janeiro deste ano, por meio de alterações na Lei do Inquilinato, são aplicadas tanto para antigos contratos como para os novos. Entre as principais mudanças estabelecidas nas relações entre locador, locatário e fiador está a redução do prazo para despejo e a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel.

Conforme as normas atuais, a Justiça dará 30 dias por meio de notificação para que o inadimplente seja despejado. O tempo previsto para a conclusão do despejo foi reduzido para seis meses. Os inquilinos com aluguel em atraso também poderão sofrer ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação do imóvel. Anteriormente, o locatório recebia duas notificações e a retomada do imóvel demorava em média 14 meses.

“A aça judicial poderá ser suspensa somente após o pagamento do saldo devedor dentro do prazo estabelecido, a partir da notificação”, de acordo com o advogado Ulisses Barbosa, da Helio Miranda & Filhos Advogados Associados. Ele explica ainda que, nestes casos, o inquilino não poderá ter mais atraso no aluguel no período de dois anos sob pena de despejo imediato.
A nova Lei do Inquilinato também estabelece que o fiador seja obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. No entanto, o mesmo poderá exonerar-se de suas obrigações depois do fim do contrato ou no caso de separação dos cônjuges. O desligamento deverá ser comunicado, mas permanecerá responsável ainda pela fiança por 120 dias. O proprietário também terá a possibilidade de requerer um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.

Para Ulisses Barbosa, as mudanças na referida lei são equilibradas e favorecem as duas partes. Um dos grandes empecilhos da locação era a dificuldade para encontrar um fiador, com as novas regras a resistência dos fiadores reduzem já que o risco para eles também foi diminuído. Ainda segundo o advogado, o proprietário também ganha pois tem a possibilidade de despejar mais facilmente um inquilino inadimplente, através da ação judicial, e garantir seu imóvel novamente.

As novas normas determinam ainda que a multa por quebra de contrato seja proporcional ao tempo restante no documento, ou seja, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo acordado, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir o contrato. Já ao proprietário, caberá pagar indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel, sem motivo previsto em lei, antes do prazo estabelecido no documento.

Fonte: Ulisses Barbosa - Advogado.
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